通過導入生態觀光農業、引入藝術創意產業等手段， 黃埔古村煥發新的生機， 村民經濟收入逐步提高。
 

　　今年11月底，廣州市人大常委會組織調研組，對廣州市城市更新局落實《政府工作報告》目標任務情況進行了集中視察并召開了相關座談會。調研組對廣州市城市更新工作給予高度評價，并表示，今后將繼續關注廣州市城市更新改造工作，與相關職能部門共同推進“三舊”改造工作。

　　改革開放40年以來，廣州城市化、工業化快速發展，城市人口大量增加，常住人口從282萬增加到1450萬，這些人口高度集中在6個老城區。隨著城市規模的擴大，市區內留下了大量“三舊”地區，即舊廠、舊城和舊村（“城中村”）。近年來，國家以及省市相關部門一直非常重視廣州的城市更新工作，出臺了一系列的相關政策。

　　回顧  成立城市更新局全國首開先河

　　在廣州，2000年之前建設的老舊小區有779個、建筑面積5180萬平方米，涉及人口約80萬戶、260萬人。越秀區，平均人口密度是30364人/平方公里，超過了紐約、東京中心城區人口密度。

　　我國城市更新最早的研究始于1979年，吳良鏞教授從如何正確處理好城市更新中繼承與改造的問題出發，提出了“有機更新”的理論構想。

　　2008年12月，根據《國土資源部關于與廣東省共同推進節約集約用地試點示范省建設工作的函》這一文件，國土資源部與廣東省人民政府簽署了《共同建設節約集約用地試點示范省合作協議》，并拉開“三舊”改造序幕。其后，全省以實施“三舊”改造為契機，創立“三舊”改造政策體系，穩步推進舊村莊、舊廠房、舊城鎮改造。在政府主導下，允許符合條件的項目自行改造，合理分配土地增值收益，以全面拆建模式為主，單個項目推進，側重硬件設施改造。

　　2014年12月，廣州機構改革方案公布，將廣州市“三舊”改造工作辦公室的職責、市有關部門統籌城鄉人居環境改善的職責整合劃入廣州市城市更新局。值得一提的是，這在全國是正式設置首個城市更新局。

　　2015年，廣州市更新局出臺城市更新“1+3”政策，常態化有序推進更新改造，以政府主導、市場運作、利益共享為原則，強調產業轉型升級、歷史文化保護和人居環境改善，創新性提出“微改造”更新方式，注重長期效益和可持續發展，確保產業和項目的有機融合，完善各利益主體土地增值收益共享機制。

　　探索  以人為本推進“微改造”模式

　　截至目前，廣州全市已批城市更新項目1090個、改造面積106.5平方公里，其中，2016-2018年城市更新年度計劃共納入正式項目850個、涉及用地面積175平方公里，安排市級城市更新資金23億元。2018年下發的兩批城市更新年度計劃中，納入正式項目651個、68.88平方公里，安排市財政資金16億元，其中，微改造項目597個、47.74平方公里。

　　近幾年的城市更新計劃重點探索“微改造”模式，強調以人為本，突出保障城市和人的安全，消除城市安全隱患，對建成區中存在安全隱患的建筑，實施局部拆建、整治，消除安全隱患。同時充分挖掘老城區潛在資源和優勢，保護和修繕文物古跡、工業遺產，對歷史建筑予以活化利用，延續歷史文脈、保存城市記憶。老舊小區微改造注重文化內涵彰顯、歷史風貌的傳承，探索建與管的并重，不僅要建設、要改變面貌，更加注重產業的引入與培植。

　　近年來，廣州市的城市更新工作穩步推進，明確改造對象為：存量低效用地的改造，“三舊”用地；對公眾安全構成威脅的樓宇修復；老舊社區及其環境、公建套配（學校、醫院、養老）；文物修繕保護，在保障城市居住安全、完善配套設施、促進產業轉型升級、保護歷史文化遺產、盤活低效存量用地、提升節約集約用地水平等多方面取得進展。

　　截至目前，廣州已推進改造696個老舊小區，投入市財政資金16.4億元，累計整治“三線”274公里，維修消防設施2291項，規范垃圾清運點226個，新增綠化2.6萬平方米，拆除違章建筑2.5萬平方米，修繕歷史建筑901平方米。配建公共服務設施（場所）1397個，建筑面積200萬平方米，其中學校（含幼兒園）128所，文化體育設施232個，郵政所等市政公用設施450個，菜市場45個，養老機構設施等社區服務與行政管理設施542個。城市更新通過舊廠自主改造、政府收儲、舊樓宇更新、村級工業園升級改造等方式，主動淘汰落后產業，引入創新型優勢產能，實現空間重構和土地重配，推動優勢資源和要素集聚發展。目前，已關停搬遷企業310家，推動華南國際港航服務中心、萬科黃埔跨境電子商務園區、TIT紡織產業園等轉型升級，成功引入百度、微信、唯品會等企業4676家，建成科技孵化器5個，年產值1530億元，提供就業崗位13萬個。

　　展望  盤活存量以更新為城市增值

　　十八屆三中全會后，國家嚴控500萬以上人口特大城市中心城區新增建設用地。2015年中央城市工作會議明確要嚴控增量、盤活存量，尊重城市發展規律，開展城市更新和城市修補。廣東省在全面推進土地節約集約利用的指導意見中提出，原則上廣州每年使用建設用地總量中存量用地的比例不得低于60%。

　　關于廣東省土地年度供應計劃，今年3月12日，省國土資源廳領導到廣州市調研時提出，廣東省將從今年起，除基礎設施和民生項目外，不再向珠三角地區直接下達新增建設用地計劃指標，探索實行“三舊”全面改造“拆一獎X”，綜合整治“拆三獎X”政策。將新增建設用地指標分配與盤活存量建設用地、推進“三舊”改造、推進拆舊復墾等工作掛鉤。推進“三舊”改造，盤活存量土地將成為土地管理的重要方向。

　　廣州市城市更新局相關負責人介紹，未來城市更新的內涵將會繼續提升，城市更新的外延也將繼續拓展，從盤活存量建設用地，節約集約用地，延伸到改善人居環境、促進產業轉型升級、社會治理體系完善、人文精神重構等。從“三舊”改造的范圍延伸到了老舊小區微改造、特色小鎮、村級工業園產業轉型升級、歷史文化街區保護與活化等。特大城市發展建設將進入以盤活存量為主、在存量空間中實現增量價值的發展階段，城市更新將是未來城市發展的重要驅動力和長期重點系統工程差異化推進，更新即為發展。

廣州T.I.T 國際服裝創意園

　　典型案例

　　黃埔古村：建村1000多年，是明清海上絲綢之路的起點，現存文物建筑51處。首期按“不改變文物原狀”原則修繕9座清代和民國的建筑，2010底已完工。整治通過導入生態觀光農業、餐飲食宿等旅游行業，引入藝術創意產業，優化古村經濟結構，村民經濟收入逐步提高。通過房屋抽疏，打通消防通道、完善交通系統、優化建筑間距、美化空間形態，使文物保護與開發、改善民生、促進村社經濟發展三者平衡發展。

　　廣州T.I.T國際服裝創意園：前身為成立于1956年的廣州紡織機械廠，2004年正式停產，停產時年產值僅1000多萬元，處于虧損狀態。在不改變用地性質、房屋權屬和建筑物主體結構，最大限度保留園區老工業廠區有價值的原始建筑體貌特征及原生態環境的前提下，對園區各部分使用功能進行了重新規劃，以符合園區的功能定位和發展的需要，通過升級改造將該舊廠房建設成以服裝創意為主題的時尚產業園區。

　　天河區德欣小區：該小區除了普遍存在的房屋老化損壞、墻體剝落、供水排污系統殘舊等，還有停車位緊張、人車混雜、私人花草占用公共通道等問題。借鑒“共享經濟”的概念，將小區的一半車輛分流到附近寫字樓的地下停車場，消滅了亂停亂放的現象。微改造中大家想到了“共享賞花”，鼓勵居民將自家種植的花草擺放在新建的花基上，既不影響通行，又方便住戶照看花草。巧用“共享經濟”概念解難題，對今后老舊小區的改造有啟迪意義。

永慶坊是“微改造”的成功案例

　　政策解讀

　　“三舊”改造 繼續放權 省級層面 實現零審批

　　2018年4月廣東省國土資源廳印發《關于深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》，對廣東省“三舊”改造工作進行了新的部署，主要內容包括：

　　進一步下放權限，廣東省對“三舊”改造實現零審批，將“三舊”改造所有的審批權委托市級更新部門實施，這一次又將標圖建庫審查權下放地級以上市；同時，放寬對“舊”的時間要求，從2007年6月30日前放寬至2009年12月31日前。

　　進一步厘清政府職能：明確政府在“三舊”改造中的職能就是制定規則、編制規劃，以及標圖建庫、實施方案、土地征收審批等。

　　規范對改造主體的認定：實施意見首次明確規定集體建設用地使用權的受讓人甚至承租人，經村集體經濟組織表決同意，也可成為改造主體。

　　此外，《實施意見》還明確了實施改造的具體方式、舊村長改造的供地對象，并規范了“三地”報批方式。

　　為貫徹落實省《實施意見》，結合廣州實際，廣州市城市更新局正加緊制訂《關于深入推進廣州市城市更新工作的實施細則》，優化城市更新政策，調動各方主體積極性，進一步用足用好用活“三舊”改造政策。

　　典型做法

　　城市更新要留住城市的“根”

　　今年10月24日下午，習近平總書記到廣州市視察，第一站是荔灣區西關歷史文化街區永慶坊。習近平總書記沿街察看了舊城改造、歷史文化建筑修繕保護情況，還走進粵劇藝術博物館了解了粵劇藝術傳承和保護情況。廣州美景千千萬，為何永慶坊獨獲殊榮？

　　在傳承保護中進行改造

　　永慶坊坐落在廣州最具“廣味”的荔灣區西關。大街小巷里，彌漫著濃郁的嶺南文化氣息。近幾年，通過“修舊如舊”的舊城改造，永慶坊既保持了“原汁原味”的西關老城風貌，又吸收了不少時尚元素，成為廣州年輕人文化創意的聚居地、廣州眾多特色文化街區的代表。永慶坊的特色源于對傳承的堅守和對創新的包容。其實，傳承和創新、堅守和包容，不但是永慶坊的文化特色，也體現著廣州在城市更新過程中注重保護歷史文化。

　　廣州“三舊”改造辦成立后的第一次會議就是討論對歷史文化的保護，作出的第一個規定就是在“三舊”改造中加強歷史文化保護的規定。明確規定“三舊”改造方案中必須要有關于歷史建筑的評估和保護專章。截至目前，共投入資金約6.6億元，活化歷史文化街區，保護修繕文物古跡、工業遺產、歷史建筑213宗，總建筑面積13.9萬平方米，其中文沖、橫沙、茅崗三地通過改造，保護和修繕各級文物、歷史建筑近2萬平方米。

　　此外，廣州還針對性擬定舊村莊保護措施。要求在編制改造方案時,對改造地塊內的家族祠堂、名人故居、具有嶺南風格的特色建筑及古樹名木等列出“歷史文化保護清單”，擬定“歷史文化保護專章”，制定針對性的保護措施。

　　在舊廠改造中，廣州也注意工業文化的傳承保留。堅持保護工業遺產、傳承工業文化的原則，對具有保留價值的工業遺產提出保護措施，保障工業遺產文化的傳承。

　　創新管理讓百姓得實惠

　　廣州舊村違建現象比較普遍，這給舊村改造帶來了很大的困難。隨著城市化發展，廣州不少城中村告別了原有的耕種模式，開始過上了包租公、包租婆的“蹺腳數錢”生活。舊村改造不僅沒有誘發村民搶建風潮，而且凡是進行改造的舊村，都徹底斷了違建的根。廣州近十年每年都要拆除一定數量的違建，像獵德村、裕安圍村、黃埔村等改造后，都不再有違法建設，因為已經沒有違建的土壤。

　　舊村改造用地是村民宅基地，屬于村集體用地，也是農民唯一的生產資源。因此，要把最大限度保證農民利益擺在首位。其次，政府有嚴密的成本測算，包括安置房住宅、商業等建筑量、容積率、比例等，以最大限度保證改造參與各方的利益平衡以及公共利益。廣州市專門制定了《廣州市城中村改造成本核算指引（試行）》《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，對城中村改造成本核算作了詳細的指引，保證改造后村集體經濟收入不降低、村集體收入有所增加等。國家對增值部分有調節，房價上漲，稅收越多，包括增值稅、所得稅等。客觀地說，正是因為企業有開發經營的空間，才推動了舊村的改造，城市更新也體現了社會各方利益的一種再分配和均衡，實現了多贏。

　　舊小區微改造由于全部要靠政府投入，從2018年起，廣州計劃連續三年每年投入不少于10億元、三年不少于50億元用于老舊小區微改造。對老舊小區的微改造注入人文關懷和養老功能：社區里構建成5分鐘的步行生活圈；推動在社區里建設價廉物美的長者飯堂，政府提供基本的生活保障。構思通過地下隧道把老舊小區與地鐵聯通起來，讓居民免受刮風下雨之苦。