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　　2008年是中國(guó)房地產(chǎn)的降價(jià)元年，但伴隨著房?jī)r(jià)下跌，商品房的品質(zhì)也在同步下降。著名房產(chǎn)律師杜躍平告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年來(lái)有關(guān)質(zhì)量問(wèn)題的房產(chǎn)法律糾紛案件數(shù)量，較往年同期激增30%。

　　廣東省質(zhì)監(jiān)局近期公布了2008年對(duì)廣東部分商品樓等工程質(zhì)量的專項(xiàng)監(jiān)督抽查結(jié)果，佛山的高明碧桂園2期、中海文華熙岸花園1期、水悅城邦，廣州的羅馬家園，珠海的中天維港、仁恒星園等大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤被列入“黑名單”。

　　其實(shí)，商品房“低質(zhì)風(fēng)”正在全國(guó)范圍蔓延。除了碧桂園，保利、珠江等開(kāi)發(fā)商的樓盤因質(zhì)量問(wèn)題也被曝光，萬(wàn)科在上海開(kāi)發(fā)的金色雅筑也因質(zhì)量欠佳被當(dāng)?shù)孛襟w曝光。

　　【案例1】

　　碧桂園遭遇“建材門”

　　根據(jù)廣東省質(zhì)監(jiān)局的抽查報(bào)告，碧桂園佛山高明2期項(xiàng)目使用的單相三極插頭，在耐熱、耐燃等測(cè)試中不符合安全要求。“在一定的使用條件下，可能產(chǎn)生熱變形過(guò)度，危及安全甚至引發(fā)火災(zāi)的危險(xiǎn)。”因此，質(zhì)監(jiān)局要求立即整改。

　　除了這起事件，碧桂園在其他城市的一些項(xiàng)目，也因各種質(zhì)量問(wèn)題而被曝光。《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》雜志曾報(bào)道，碧桂園廣州鳳凰城的房子存在貨不對(duì)版問(wèn)題。客廳、臥室、廁所、廚房的裝修，都與當(dāng)初展示的樣板間相去甚遠(yuǎn)：原本是兩個(gè)洗手盆，只剩下了很小的一個(gè)；原本是裝滿的吊櫥柜，結(jié)果只剩下了一半；樣板房洗手間的沐浴門，在部分住戶的房中不見(jiàn)了……

　　臺(tái)山碧桂園的房子也出現(xiàn)墻壁裂縫、滲水、漏水等問(wèn)題。連碧桂園在廣東省外的第一個(gè)項(xiàng)目——長(zhǎng)沙碧桂園1期，也曝出質(zhì)量問(wèn)題，并可能導(dǎo)致了銷量不佳。

　　【案例2】

　　萬(wàn)科遭遇“隔音門”“漏水門”

　　萬(wàn)科在上海開(kāi)發(fā)的金色雅筑，被媒體曝光，其采用建筑周期較短的新技術(shù)，導(dǎo)致了“隔音門”、“漏水門”等多種質(zhì)量問(wèn)題。

　　據(jù)報(bào)道，目前已交房的萬(wàn)科金色雅筑部分樓房存在隔音問(wèn)題。樓上、樓下，鄰居隔壁相互都能聽(tīng)到對(duì)方房間里發(fā)出的聲音。浴室滲水現(xiàn)象也有出現(xiàn)。更有甚者，部分浴室漏水還會(huì)滲到臥室和臨近衛(wèi)生間的書房。

　　不過(guò)，萬(wàn)科上海公司正就金色雅筑的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行整改，通過(guò)在墻壁內(nèi)加入“隔音棉”、加涂防水層等措施，徹底解決了房屋的質(zhì)量問(wèn)題。附近的二手房中介表示，徹底整改金色雅筑的質(zhì)量問(wèn)題，才有利于挽回萬(wàn)科的聲譽(yù)，并確保業(yè)主的利益。

　　【案例3】

　　保利西子灣遭遇“拒收門”

　　保利地產(chǎn)(20.38,0.47,2.36%)在2008年底也因開(kāi)發(fā)的樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題而被曝光。它開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——保利西子灣，非但沒(méi)能得到業(yè)主的好評(píng)，反而是批評(píng)不斷。一個(gè)重要的原因就是房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題。

　　廣州白云區(qū)建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)站出具的《質(zhì)量驗(yàn)收意見(jiàn)書》稱：部分外墻及室內(nèi)出現(xiàn)裂縫；部分窗未打防水膠，部分墻面裂縫修復(fù)后存在色差，部分廚房墻面飾面磚存在空鼓。該項(xiàng)目被要求全面檢查，落實(shí)整改。

　　西子灣業(yè)主在致當(dāng)?shù)孛襟w的一封公開(kāi)信中認(rèn)為，保利在裝修房屋時(shí)偷工減料，以次充好，將原來(lái)規(guī)劃的真空垃圾管項(xiàng)目取消；廚房的柜子后面不貼瓷片，鋼質(zhì)防護(hù)門改為木質(zhì)防護(hù)門；門窗、陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄、鐵門生銹掉漆；部分樓宇內(nèi)、外墻壁裂縫，存在著嚴(yán)重的安全隱患。水電和設(shè)施的安裝缺陷、上灰等做工粗糙問(wèn)題，更是不勝枚舉。

　　【原因】

　　是老毛病還是新問(wèn)題？

　　記者發(fā)現(xiàn)，上述被曝出質(zhì)量問(wèn)題的樓盤價(jià)格都不算高。碧桂園樓盤以低價(jià)出名，保利的限價(jià)房當(dāng)初售價(jià)是6000多元/平方米。萬(wàn)科金色雅筑大幅降價(jià)后，最低只有1.3萬(wàn)~1.4萬(wàn)元/平方米。

　　新浪網(wǎng)上海房地產(chǎn)頻道一位資深編輯透露，今年以來(lái)，因?yàn)楦鞣N房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主集體維權(quán)的樓盤已超過(guò)10個(gè)。

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民認(rèn)為，這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌后，多年積累的房屋質(zhì)量弊端，如火山那樣集中爆發(fā)了。他說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓盤的品質(zhì)問(wèn)題實(shí)非一日之寒，但之前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，業(yè)主的注意力在房?jī)r(jià)上，忽視了其他。但現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，于是購(gòu)房者重新開(kāi)始關(guān)注品質(zhì)了。

　　不過(guò)，律師杜躍平不贊同上述觀點(diǎn)，他認(rèn)為，那么多品牌開(kāi)發(fā)商在降價(jià)后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商偷工減料，想通過(guò)使用低劣建材來(lái)彌補(bǔ)降價(jià)帶來(lái)的損失。

　　中原地產(chǎn)分析師許萌表示，開(kāi)發(fā)商的確有可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而使用低劣建材來(lái)確保利潤(rùn)。畢竟去年上半年房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，各地的建材及人工成本卻在猛漲。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不佳也是一個(gè)誘因。去年，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況都不太理想，拖欠建筑企業(yè)施工款的現(xiàn)象極為嚴(yán)重。如果工程款被嚴(yán)重拖欠，房子質(zhì)量多半就會(huì)很差。

　　許萌介紹，房地產(chǎn)公司因?yàn)橘Y金緊張導(dǎo)致樓盤品質(zhì)欠佳早有先例。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)后，香港很多房地產(chǎn)商元?dú)獯髠�，樓盤質(zhì)量普遍大幅下降。

　　分析

　　房屋預(yù)售制度能否取消

　　正在召開(kāi)的全國(guó)兩會(huì)上，“取消房屋預(yù)售制度”成為與會(huì)代表委員關(guān)注的焦點(diǎn)之一。在一份《關(guān)于加快修訂〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的建議》的提案中指出，房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一，它不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題，更為嚴(yán)重的是，它誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押甚至“攜款潛逃”等問(wèn)題。

　　不少正在維權(quán)的業(yè)主，十分贊同這一提案，認(rèn)為有如此多的樓盤有質(zhì)量問(wèn)題，根本原因便是期房制度下，購(gòu)房者難以把握樓盤的真實(shí)品質(zhì)，容易被開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告和不兌現(xiàn)的承諾欺騙。在期房預(yù)售制度下，消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有監(jiān)督權(quán)，能否造出好房子，完全是靠開(kāi)發(fā)商的自律和良心。在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商能保持自律和職業(yè)良心呢？就連某些大牌企業(yè)尚置自己的品牌信譽(yù)于不顧造出“低質(zhì)盤”，其他中小開(kāi)發(fā)商就更難指望了。

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民雖然不贊成取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，但他認(rèn)為，目前的預(yù)售制度需要改良，應(yīng)學(xué)習(xí)一些海外市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施分階段付款制度。由業(yè)主根據(jù)房屋的施工、竣工情況，分階段付款，這樣就給了業(yè)主足夠的監(jiān)督權(quán)，使開(kāi)發(fā)商不得不用心造房，從而避免了偷工減料、隨意更改規(guī)劃等問(wèn)題。國(guó)家還應(yīng)出臺(tái)商品房交房標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主和開(kāi)發(fā)商驗(yàn)房、交房有法可依。

　　蔡為民介紹，早在10年前，他就曾向建設(shè)部有關(guān)部門建議改良房地產(chǎn)預(yù)售制度，得到的回應(yīng)是“開(kāi)發(fā)商尚‘幼稚’，需要保護(hù)”。10年過(guò)去了，改良預(yù)售制度應(yīng)該是時(shí)機(jī)成熟了。