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    政企各取所需

　　地方政府“白送”土地不稀奇

　　在土地資源日趨緊張、國家對土地調(diào)控越發(fā)嚴格的情況下，拿地成為眾多地產(chǎn)企業(yè)的要務(wù)，聰明的華僑城憑借著歡樂谷等主題公園，近些年來屢屢在全國各大城市拿到土地。

　　“能拿下土地，這主要得益于我們的旅游地產(chǎn)模式，這個模式的核心就是以旅游項目拿地，再為地產(chǎn)項目服務(wù)。”華僑城集團一名高層直言，對主題公園得心應(yīng)手的營銷和其延伸出來的產(chǎn)業(yè)鏈為拿地創(chuàng)造了條件。

　　從華僑城近年來在全國的布局不難看出，這項靠主題公園拿地的買賣肯定是一個巴掌拍不響。

　　從上世紀80年代末期籌建中國第一家主題公園——錦繡中華開始，到此后的世界之窗、民族文化村、歡樂谷，每一個主題公園都為華僑城乃至深圳賺足了人氣，并且還解決了大量人員的就業(yè)問題。與此同時，大量游客相應(yīng)拉動了交通、餐飲、酒店、零售等服務(wù)業(yè)發(fā)展。這對急需尋找新的經(jīng)濟增長引擎的地方政府，無疑充滿吸引力。華僑城也因此成為眾多省市極力邀請前往的投資商。

　　“相對于民營企業(yè)來講，作為中央國有企業(yè)，我們確實占有很多優(yōu)勢，特別是在跟地方政府的合作上。”上述華僑城負責人毫不避諱與地方政府的這種“各取所需”。

　　“我們以主題公園為營銷手段，不僅可以順利拿地，還可以便宜拿地，而政府也多了一個旅游項目，何樂而不為？”華僑城負責人透露，華僑城在成都項目的拿地平均價為80萬元/畝，而該區(qū)域的土地市場價為130萬-150萬元/畝；華僑城在北京的拿地平均價約為100萬元/畝，遠低于周邊商品房當時200萬元/畝的土地成本。

　　華僑城憑借這種建設(shè)主題公園低價拿地、發(fā)展“小公園、大地產(chǎn)”的盈利模式最終在其年報上得到了體現(xiàn)。根據(jù)華僑城A 2009年半年報披露，2009年上半年，該公司地產(chǎn)銷售收入6.9億元，毛利率達53.44%；景區(qū)酒店等收入4.7億元，毛利率30.44%，旅游團費收入1.5億元，毛利率4.45%。不過，該公司80%以上的利潤來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，旅游僅占20%。

　　無獨有偶，兩年前開園的銀川森林公園，實質(zhì)上也是由開發(fā)商以幾近“承包”的形式進行開發(fā)的。這個占據(jù)銀川優(yōu)質(zhì)地塊的主題公園項目原本土地面積183公頃，其中100公頃用于森林公園及旅游配套設(shè)施建設(shè)，83公頃開發(fā)島上住宅、島上商業(yè)、島上休閑。

　　據(jù)投資這個項目的開發(fā)商南非公司拉普斯置業(yè)透露，在其與當?shù)卣�府的協(xié)議中明確表示，拉普斯置業(yè)出資幫助政府建設(shè)森林公園，而作為投資回報，政府將公園用地的83公頃以“幾乎白送”的價格出讓給拉普斯置業(yè)。

　　“一來與當?shù)卣�府搞好了關(guān)系，順利進入中國的房地產(chǎn)市場，二來還拿到了我們想要的地塊。最重要的是，比通過招拍掛拿地來的劃算。” 拉普斯置業(yè)負責人表示。

　　背后隱憂頻現(xiàn)

　　“小公園大地產(chǎn)”非絕佳搭檔

　　華僑城、銀川森林公園暫時的成功讓許多開發(fā)商看到了“油水”，在各地圈地數(shù)百畝甚至上千畝模仿類似開發(fā)模式的事例比比皆是。然而這項看似風光無限、有利可圖的發(fā)展模式，其背后的隱憂也同樣存在。

　　“一個主題公園或者說是大型游樂園需要的是便利的交通、極高的人氣以及一定的消費能力，而其中最為重要的莫過于人氣。但一個宜居的房地產(chǎn)項目，需要的卻是相對清新的空氣、寧靜的環(huán)境以及相對便利的市政配套。”住建部城建司司長陸克華告訴記者，根據(jù)住建部和環(huán)保部此前公布的主題公園建設(shè)標準，主題公園或大型游樂園的選址都應(yīng)該遠離居住區(qū)。

　　華僑城顯然不符合上述規(guī)定。因此不少業(yè)內(nèi)人士認為，華僑城的營銷思路雖然看起來符合“主題公園帶動地產(chǎn)、商業(yè)項目”的新興模式，但它與海南等地推出純粹的旅游地產(chǎn)不同，那些帶火周邊房地產(chǎn)項目的都是靜態(tài)公園，地產(chǎn)商的賣點就是“綠色和健康居住環(huán)境”，而歡樂谷是熱鬧的游樂園，大型游樂設(shè)施發(fā)出的聲響、人潮人海的外來游客、耀眼的燈光都是對宜居的干擾，一旦業(yè)主投訴，其主題公園必然受到影響。此前環(huán)球嘉年華便是一個例子，由于光污染、聲污染過大，環(huán)球嘉年華首次進京便遭到選址周邊居民的集體投訴，最終不得不移址經(jīng)營。

　　“一旦出現(xiàn)業(yè)主的抵觸和投訴，歡樂谷就不得不面臨和環(huán)球嘉年華同樣的命運，但如果歡樂谷移址，它所服務(wù)的華僑城地產(chǎn)項目也就沒有‘金字招牌’，兩個項目的前景就危險了。”一位了解華僑城運作的代理行老總表示。