2、已劃定非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整置換到城市更新項目

　　非農(nóng)建設(shè)用地的調(diào)整置換，是指已劃定的非農(nóng)建設(shè)用地因城市規(guī)劃實施需要等原因所進(jìn)行的調(diào)整置換，包括非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整置換至城市更新項目以及對與現(xiàn)行規(guī)劃不符的非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整置換。已劃定的非農(nóng)建設(shè)用地因城市規(guī)劃實施需要等原因面臨不得不調(diào)整置換的現(xiàn)實困境，根據(jù)《龍崗非農(nóng)辦法》、《龍華非農(nóng)辦法》、《寶安非農(nóng)辦法》相關(guān)規(guī)定（詳見表2），與現(xiàn)行規(guī)劃不符的非農(nóng)用地可進(jìn)行調(diào)整置換。為了解決非農(nóng)指標(biāo)再次落地選址難的又一問題，《坪山非農(nóng)辦法》明確規(guī)定在非農(nóng)建設(shè)用地與現(xiàn)行規(guī)劃不符的情況下，可優(yōu)先將非農(nóng)指標(biāo)調(diào)入城市更新項目。非農(nóng)建設(shè)用地的調(diào)整與城市更新項目非農(nóng)指標(biāo)的調(diào)入兩者相互結(jié)合更有利于各區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地的后續(xù)管理。

　　《龍崗非農(nóng)辦法》第九條第一款

　　已劃定非農(nóng)建設(shè)用地與現(xiàn)行規(guī)劃不符（包括與基本生態(tài)控制線、基本農(nóng)田相沖突等情形）以及用地面積小于3000平方米的零星非農(nóng)建設(shè)用地，可根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃辦理調(diào)整手續(xù)。

　　《龍華非農(nóng)辦法》第五條第一款（二）項

　　已劃定的非農(nóng)建設(shè)用地有下列情形的，可申請調(diào)整置換：（二）與規(guī)劃不符（包括占用規(guī)劃的道路、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施、綠地、高壓走廊、河道藍(lán)線、水源保護(hù)區(qū)、基本生態(tài)控制線、水域和其他非城市建設(shè)用地等）或與已批用地存在沖突的。

　　《寶安非農(nóng)辦法》第十條第一款

　　已劃定非農(nóng)建設(shè)用地因與現(xiàn)行規(guī)劃不符（包括占用規(guī)劃的道路、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施、綠地、高壓走廊、河道藍(lán)線、水源保護(hù)區(qū)、基本生態(tài)控制線、水域和其他非城市建設(shè)用地等）或與已批用地存在沖突等原因?qū)е略貕K不能開發(fā)利用的，或依據(jù)本辦法第九條確需異地調(diào)整置換的，按下列規(guī)定處理，但已按本辦法第七條處理的除外。

　　《坪山非農(nóng)辦法》第十條第一款（三）項

　　與市政配套設(shè)施、公共配套設(shè)施用地、基本生態(tài)控制線和基本農(nóng)田等相沖突的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)可優(yōu)先騰挪至城市更新項目。

　　結(jié)語

　　深圳是全國第一個通過征地和轉(zhuǎn)地的方式實現(xiàn)市域范圍內(nèi)全部土地國有化的城市，但是，這也在破除土地城鄉(xiāng)二元體制的同時，產(chǎn)生了“合法外用地”、“違法建筑”與合法土地房屋并存的新的二元結(jié)構(gòu)。針對這一矛盾與問題，深圳市以非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入城市更新項目為契機，探索通過明晰“合法外用地”和“違法建筑”的法律產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確非農(nóng)建設(shè)用地的管理原則，引導(dǎo)非農(nóng)建設(shè)用地按照城市規(guī)劃確定的用途進(jìn)行管控；完善非農(nóng)建設(shè)用地與城市更新改造相結(jié)合的政策，并與土地整備、征地拆遷、社區(qū)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型政策相結(jié)合統(tǒng)籌推進(jìn)，一攬子解決土地整備范圍內(nèi)涉及的征轉(zhuǎn)地、違法建筑等各類土地歷史遺留問題，其實踐探索對我國其他城市開展存量用地再開發(fā)和農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)有現(xiàn)實的借鑒意義。