超大街區(qū)和北京范式

　　中國流行著這么一種說法：全國上下學(xué)北京。不幸地是，北京到處都是按照開車的需求而設(shè)計出來的超大街區(qū)。超大街區(qū)意味著人們出行只能乘車，步行會讓人感到疲憊或是不切實際。

　　前一頁照片里就是北京的一處超級街區(qū)，放眼望去全是汽車，唯獨看不見人。形成鮮明對比的是本頁照片中的廣州六運小區(qū)，它的道路只用于步行或騎車，居民之間有更多的面對面互動。

　　北京的糟糕空氣質(zhì)量舉世聞名。將近三分之一的污染源自于汽車排放。北京的超級街區(qū)讓人們更傾向于開車，而開車的體驗卻讓人難以忍受—通勤時間太長，停車的地方太少，交通問題太嚴(yán)重。

　　中國的超級街區(qū)起源于政府為了提高收入而出售土地。超級街區(qū)是快速和方便的開發(fā)方式：土地可以快速售出，以重復(fù)的模式開發(fā)，然后再次銷售。即使在今天，地方政府為了創(chuàng)收，仍然在向開發(fā)商出售大量的土地。這意味著開發(fā)商對于中國的城市化有著很重要的影響。加州大學(xué)伯克利分校的教授、可持續(xù)建筑的開拓者哈里森·弗雷克（HarrisonFraker）稱，中國每天都在建設(shè)10至15個超級街區(qū)。

　　在中國有很多項目的澳大利亞開發(fā)商LandLease公司的上海辦公室的開發(fā)和規(guī)劃總監(jiān)霍華德·于（HowardYu，音）說：“過去，我們造什么，消費者就買什么。現(xiàn)在情況變了。消費者的偏好變得更加復(fù)雜，開發(fā)商必須根據(jù)這些偏好來定制自己的產(chǎn)品。”

　　在《2014-2020年全國新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》（以下簡稱“《規(guī)劃》”）中，以人為本的城鎮(zhèn)化成為絕對主題?！兑?guī)劃》稱，城鎮(zhèn)化是工業(yè)、農(nóng)業(yè)和信息科技的“載體和平臺”。這是完全可行的。如果城市擁有高品質(zhì)的生活并且能夠激發(fā)生產(chǎn)力，它們的宜居性就創(chuàng)造了一個平臺，吸引推動這些行業(yè)所需要的人才和創(chuàng)新。

　　相應(yīng)地，《規(guī)劃》完全支持遠(yuǎn)離超級街區(qū)，它在其政令中專門提到了公交導(dǎo)向的開發(fā)理念，甚至多次提及八大原則，號召建設(shè)功能混用、較高密度和公交導(dǎo)向的小區(qū)。

　　這條來自于中央政府的政令本來不會如此快地頒布。彭卓見說：“由于城市擴(kuò)張造成交通擁堵和基礎(chǔ)設(shè)施成本增加，因而導(dǎo)致勞動生產(chǎn)率下降，讓美國每年付出4,000億美元的代價。現(xiàn)在，人們意識到，他們想生活在可以步行的小區(qū)里，他們想生活在離孩子們的學(xué)校和食品店更近的地方。我不希望按照這種超級街區(qū)的樣子建設(shè)中國，然后人們或遲或早又會發(fā)現(xiàn)，他們不得不從頭再來。這將是巨大的資源浪費。推倒建筑物和重新設(shè)計街道的代價很昂貴。最好第一次就把事情做好。”

　　恢復(fù)樓市的盈利能力

　　中國的房地產(chǎn)市場正在下滑，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，待售房屋高達(dá)560萬套。另外一個危險趨勢是主要年齡段購房者（25~49歲）的人數(shù)在下降。這意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將日趨激烈，購房者數(shù)量減少，銷售壓力不斷增加。

　　那么，中國應(yīng)該從哪里開始？彭卓見認(rèn)為，只要開始建設(shè)宜居的小區(qū)。他說：“現(xiàn)在，中國市場讓很多人以為，當(dāng)前的形勢是不可避免的，但是情況未必如此。人們可以要求他們真正希望居住的小區(qū)類型。由于房地產(chǎn)市場的萎縮，開發(fā)商們也將付出更大的努力，讓人們購買它們的房子。”

　　一些開發(fā)商已經(jīng)注意到，小街區(qū)、步行街和活躍的商業(yè)活動可以讓它們的產(chǎn)品實現(xiàn)差異化，這在市場不景氣時至關(guān)重要。

　　無論在中國還是國際房地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)看到，可步行和公交導(dǎo)向的社區(qū)將給他們帶來更高的價值。一項研究發(fā)現(xiàn)，在哥倫比亞首都波哥大，靠近快速公交系統(tǒng)（BRT）車站的住宅價格高出14%。在美國，可步行辦公空間的單位面積價格比以汽車為中心的地區(qū)的辦公室高出了74%。在北京，快速公交系統(tǒng)車站附近的住房平均價值的年增幅比遠(yuǎn)離車站的住宅高出了2.3%。城市土地學(xué)會（UrbanLandInstitute）的一份報告指出，中國的房屋—尤其是辦公空間—供應(yīng)過剩，很大的原因是這些空間的“設(shè)計和位置糟糕。”簡而言之，定位于以公交為導(dǎo)向的社區(qū)是盈利的關(guān)鍵。

　　要想給地產(chǎn)增值，開發(fā)商還應(yīng)該考慮一項額外的服務(wù)：良好的物業(yè)管理。在銷售之外，他們還能夠在建筑完工后提供高質(zhì)量的物業(yè)管理。彭卓見對此相當(dāng)肯定。他說：“商業(yè)化建筑公司所走的不是最佳路線。開發(fā)商必須開發(fā)有吸引力的可步行社區(qū)，然后還加以適當(dāng)?shù)墓芾怼＿@是保持商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)高額利潤的主要方式。”

　　六運小區(qū)：中國的樣板

　　廣州的六運小區(qū)是可步行功能混用街區(qū)的偶然案例。該小區(qū)遵守了全部八大原則。小區(qū)密度大，每平方千米有9,600位居民，采用功能混用分區(qū)，讓居民靠近公交。汽車得到了有效控制，使得街道可以安全步行。

　　廣州市現(xiàn)代快速公交和可持續(xù)交通研究所（ITDP）在公交導(dǎo)向開發(fā)方面給六運小區(qū)打出了最高分。該所的評分系統(tǒng)是根據(jù)八大原則制定的。該所擁有城市設(shè)計與運輸方面的重要專業(yè)知識，在建設(shè)廣州的BRT系統(tǒng)上發(fā)揮了重要作用。

　　李淑齡（音）在ITDP工作，不久就要生寶寶了。她在廣州長大，學(xué)的是城市規(guī)劃專業(yè)。她說：“我覺得，六運小區(qū)的魅力在于，它既有商業(yè)街區(qū)的活躍度和興奮感，也有居住社區(qū)的溫馨氛圍，沒有在大部分購物商場里的那種冰冷感覺。”

　　ITDP分享了一部能源創(chuàng)新視頻，內(nèi)容是對從20世紀(jì)90年代以來一直居住在六運小區(qū)的居民的采訪。該居民的經(jīng)歷表明，她十分喜歡在小區(qū)的生活。她說：“我上高中的時候，人們開始將第一層住宅改造成為商鋪。他們開了酒吧、餐廳、服裝店，這一地區(qū)終于活躍起來了……我覺得這里開始培養(yǎng)出一種非常特殊的氛圍，讓我想起了歐洲的小鎮(zhèn)。走在那里感覺非常輕松和舒服，汽車進(jìn)不來。”

　　ITDP說，自從六運小區(qū)開始將第一層住宅改造成為商鋪、成為功能混用小區(qū)以來，那里的底商的價值增長了30%。

　　中國的未來在城市，預(yù)計到2030年，中國將新增3億城市居民。根據(jù)八大原則開發(fā)，不僅能保證中國城市居民享有更加高的生活質(zhì)量，還將重振亟需新的開發(fā)方案的中國樓市。