新型城鎮化正在面臨城市發展邊界的控制問題，但是全國大大小小的658個城市類型千差萬別，究竟該用什么樣的標準來劃定，這是留給國土資源部的一道難題。

　　3月27日的國土部召開部長辦公會議，討論的主題就是城市發展邊界的劃定問題。目前，國土部對劃定城市邊界尚未有較為清晰、統一的思路，具體的劃定標準也并未出臺。但這一過程已然提速，預計今年三、四季度有關規范城市發展邊界的政策性文件或將出臺。

　　今年，國土部等方面將主要完成對500萬人口以上的特大城市和京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大都市圈的邊界劃定。在此基礎上，會對規范城市發展邊界政策做進一步完善，從明年開始，邊界劃定也將擴展至全國范圍內的所有大中小型城市。

　　2014年5月123一旦城市邊界劃定，是否會推動城市、尤其是特大城市的房價進一步看漲？熟悉上述政策的國土系統人士稱，在北京、上海等特大都市，劃定城市邊界是與產業結構調整同步進行的，內環路以內及附近重污染、能耗大的工業企業會逐步搬遷外移，可以盤活特大城市的存量用地，并為人口減負，預計對房價上漲起到的是緩解而非加劇作用。

　　劃定邊界

　　今年年初，國土部就開始著手研究制定城市開發邊界劃定的相關政策，這也是因應2013年底中央城鎮化工作會議提出的要求。會議提出盡快把每個城市特別是特大城市開發邊界劃定，但考慮到國內城市數量龐大、地形地貌各異，再加之對城市功能定位千差萬別，國土部決定今年先劃定500萬人口以上的特大城市和京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大都市圈的發展邊界。

　　國土部原計劃是在上半年完成規范城市邊界的政策制定，但從目前的進展來看，預計可能性非常小。由于城市擴展邊界涉及到基礎設施建設、基本農田占用、生態環境保護等方面，國土部在研究制定政策過程中，還需要與住建部、農業部、環保部等多個部門達成一致意見，才能最終完成規范城市邊界的政策制定。

　　按照國務院安排，除了研究制定城市發展邊界文件，今年國土部還需要和農業部共同劃定永久基本農田、協同環保部劃定生態保護紅線。國務院安排國土部參與劃定基本農田、生態紅線的意圖很明顯，就是要求對城市發展邊界實行嚴格的控制。

　　一位農業部官員告訴經濟觀察報，過去很多城市擴展中占用的耕地，多半都是長期形成的高產農田，尤其是東部城市最為明顯。近幾年國土部在實施耕地占補平衡的政策中，也發現很多地方補充的耕地有以次充好的現象，而農業部對耕地占補平衡的意見很大。在劃定城市邊界、劃定永久基本農田的問題上，預計農業部與國土部還將需要繼續協調。目前兩部委在劃定永久基本農田上達成的一致意見是，先從500萬人口以上的特大城市周邊開始，由大到小，逐步覆蓋至各類城市和小城鎮。最后，還要從城市周邊擴展至農村，直到覆蓋全部基本農田。

　　除了農業部以外，國土部還需要得到主導城市建設規劃的住建部支持配合。兩部委目前初步達成一致，先是將國土部門制定的土地利用規劃與住建部門的城市總體規劃協調、統一起來，在此基礎上，再給各地城市的擴張劃定邊界。

　　房價上漲

　　按照慣例，每年四月份國土部都會公布當年全國新增建設用地指標。最近幾年，國土部下達該項指標都是逐年提高，但國土部2月下發的《關于強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》中明確，從今年開始，將會逐步減少全國新增建設用地指標；對500萬人口以上的特大城市，以及京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大都市圈，更是實行重點控制。

　　下一步推行限定城市發展邊界、縮減新增建設用地指標等政策，會不會推動城市特別是特大城市的房價繼續上漲，目前業內的說法不一。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，現在地方政府對土地財政的依賴很大，像北京2013年的住宅用地賣地收入就能占到市場經營性用地收入總額的一半以上，一旦城市邊界劃定，城市住宅地價就有可能上漲，城市房價也就會順應漲價。中原地產市場研究部總監張大偉認為，今年房價可能有兩三成的漲幅。

　　中國房地產研究會副會長胡志剛的分析是，現在像北京、上海等一線城市對房價調控的轉型方式已經初露端倪，未來北京市房價將趨向平穩；民生證券研究院副院長管清友這樣判斷，劃定北京的開發邊界，并不會對周邊城市的房價產生太多影響。

　　對于業內不同的預測，前述國土部專家解釋稱，在劃定城市邊界的同時，在北京、上海等大都市，都將采取“退二進三”的產業結構調整戰略。具體來說，就是壓縮第二產業，發展第三產業，對內環路以內及附近重污染、能耗大、效益差的工業類企業，逐步實施搬遷、改造或淘汰，轉而發展流通產業、流通服務產業，這將會從很大程度上，盤活城市存量工業用地，減輕人口壓力，一些大城市、特大城市的房價也會隨之趨穩。

　　與前述國土系統人士的觀點不同，原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源告訴經濟觀察報，像北京首鋼外遷就用了6年多，而近10年來，北京每年平均遷入的人口就有60萬左右，在一些特大城市采用“退二進三”調整產業布局，預計拖延的時間會更長，短期內也不會對降低房價起到有效作用，反之，因為限定城市邊界、縮減建設用地指標等，會推動大城市、特大城市房價有所上漲。