發展規劃尚未落地，房地產率先進場熱身。開發商和投資客消費“京津冀一體化”概念，引起市場異動，很大程度上在透支未來的成長空間。

　　探題

　　某大型開發商高層日前講述了他的經歷：在考察河北省的時候，“發現有個超一千萬人口的城市保定，大房企中只有中鐵建進入了”。正疑惑“一千萬人口的城市怎么沒有恒大”的時候，調研人員告訴他，這一千萬人口中有七百萬農民。城區分散、GDP產值不高，讓他覺得“這個沒法弄”。

　　在開發企業眼中，經濟情況和人口結構使得保定本地消費力不足。除非在市區上班，絕大多數農業人口并不需要在市區置業。據河北省統計局2013年公布的數據，保定市人口1135萬人，居河北首位，逾8成為農業人口。

　　龐大的人口沒有帶來相應的購房需求，保定不是一個個案。數據顯示，河北省的張家口、承德、唐山、滄州、邯鄲等城市農業人口比重均偏高。

　　在選擇城市時，“人口結構和消費能力肯定是很重要的考慮環節”，陽光100集團常務副總裁范小沖表示，最主要的參考因素是人口規模，然后是GDP、第三產業發展水平。另外，還要判斷城市未來人口和產業是進入還是流出；城市在全國格局中的地位和作用；是否處于大的城市帶，或地緣節點城市等等。

　　開發企業的這種主流篩選方式下，只有省會石家莊、以旅居需求為主的秦皇島和區域位置更優越的廊坊三地吸引了很多全國性開發企業。長期以來，除上述三地外，整個河北區域的房地產市場，幾乎都被河北當地企業所把持。

　　即便是在近期政策層面釋放利好之后，企業仍然對發展預期持審慎態度。一位上市房企區域負責人明確表示，不會趕熱點盲目搶跑進入這些區域。當前的市場熱度透支未來成長空間，恐怕會催生泡沫。會等待政策落定后，“看到底帶來的是什么”。

　　范小沖認為，未來河北環京城市的地位、作用、人口結構都會有變化，承接部分北京產業后如同注入新的活力。隨著第一產業比重的下降、農業人口的轉化，整體吸引力增強或許只是時間問題。

　　與企業的“淡定”相比，近期保定以及一些環京區域市場正發起“高燒”。

　　破局

　　長遠潛力的釋放需要后續政策和規劃的支持，關鍵在于協同發展怎么做下去。北京獨大、津冀弱勢的二元結構靜待破局。

　　萬科執行總裁毛大慶認為，發展京津冀一定要做“小首都大北京”的概念，資源過度集中對于北方區域來說并不是好事。他相信，國家把高新技術產業往哪個方向引導，哪個方向“肯定有戲”。

　　不過，北京的產業似乎并沒有太大的疏導余地。清華大學城市規劃研究院院長袁昕判斷，北京不可能變成純消費型的城市，高端制造方面也沒太大的疏導空間。

　　與他觀點不同，對于產業的去留，中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍認為，北京會大范圍轉移技術含量低的加工制造產業。“中央強調首都全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心的四個定位，這是北京的核心功能，可沒有說北京要做制造中心”。

　　他認為，北京應該做的是，高科技領域的研發、孵化，成熟后就可以立刻市場化。加工制作會交給河北，即便是高端制造業也不應當在北京做。楊保軍直言，北京開展的一些如汽車這樣的制造領域，主要還是為了稅收，甚至為了留住一些企業，大搞隱性補貼，“這樣的產業最應該疏導出去”。科技創新是一個產業鏈，北京研發，河北生產，形成分工協作。河北當地的承接可以通過稅收優惠去引導，讓企業自己判斷成本優勢。核心在于利用區域優勢，做一體化產業分工。

　　有針對京津冀產業研究的資料顯示，京津冀在電子信息、醫藥、汽車、化工、冶金、石油等產業集群同構現象嚴重，卻沒有形成產業融合的集聚、分工協作的態勢。

　　有學者發現在日本的首都圈發展中，除了東京中心部多元化職能外，首都圈其他分中心都有一定的發展側重。比如多摩都市圈發展商業和教育；神奈川都市圈發展國際港灣和工業產業。不同區域根據自身特色，承擔了首都圈的不同職能。

　　根據這種借鑒不難看到京津冀一體化的難點或許就在于“北京是否能夠放棄一些利益”。北京坐擁經濟、政治、人才等多方面資源，產業疏導不足，資金流動、業務合作、人才交流等方面本位觀念過重，導致三地發展拉開距離，特別是與北京多地接壤的河北地區相比，二元分化非常明顯。

　　中國城市科學研究會秘書長李迅分析，河北方面亦存在著巨大挑戰。首先，河北整體在城市功能、經濟發展、產業結構跟北京有著一定差距，城鎮化率低于全國平均水平。在北京已經進入后工業化時代，主要發展第三產業的時候，河北還處于工業化中期，由于工業發展階段不同，產業結構也不同。其次，京津冀城市群跟長三角、珠三角相比相對滯后，市場化的成熟度不足，環津京甚至還有一條貧困帶。另外，華北地區，尤其是河北省的生態敏感性很高，環境承載能力有限，水資源緊缺，給大量人口進入發展第二、三產業亦形成阻礙。

　　疏解北京現有的優質產業功能存在不小障礙，所以，干這件事會著力做“溢出功能”的疏導。一方面在于，高端資源北京不會拱手相讓。另一方面，隨著城市功能的豐富，對一些有升級和擴展要求的產業，新的溢出功能相對容易被疏導出去。

　　日前，落定涿州的北京301醫院是一個很好的例子。這家北京知名的三級甲等醫院并不是搬家到涿州，而是與當地成立合作醫院，并促成京涿醫保對接，“河北人看病不再跑北京，北京人到涿州看病能報銷”。李迅看來，這就是發揮北京功能的溢出效應，分解北京醫療資源過度集中、看病壓力的一次有益嘗試。

　　建設京津冀一體化，無異于一定程度上給原本秩序重新洗牌。在重構產業發展秩序的同時，還需要另一副藥方：基礎設施的一體化先行。

　　環京區域的城市有個共同的發展瓶頸：北京客源囿于交通成本和時間成本，難以在當地以第一居所來置業。李迅建議，建設京津冀一體化應采用TOD模式，即以大運量的公共交通來引導地區的開發。因此，擴大北京的“有效通勤圈”，使住在更遠地方的人能在合理上下班時間內到達城市核心區，將是環京區域的必由選擇。

　　此外，通信、生活生產能源供應的同步發展，也是其他產業發展的基礎。社會公共信息一體化、電話區號的統一，甚至就學、戶籍問題等更深層次的區域壁壘，都需要要么打破，要么求解。