“一個城市吸引新成員的到來，依靠的是機會、希望和商業魅力。”近日，《第一財經周刊》副總編輯李洋借《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》出臺之際評論道。

　　多年以來，城鎮化率（即城鎮常住人口占該區域總人口的比例）一直是衡量各地城鎮化水平的唯一標準，不斷上升的城鎮化率，被視為不斷提高的城鎮化水平。

　　不再以“城鎮化率論英雄”，刻不容緩。《規劃》提出，大量農業轉移人口難以融入城市社會，市民化進程滯后是城鎮化快速發展中的突出問題。

　　作為長沙新型城鎮化的范本，梅溪湖從規劃之初，一直在規避成為一座“睡城”的問題。依托高新區信息產業園的產業基礎，建設文化藝術中心和中央商務區，在梅溪湖核心片區打造高端綜合體，并在梅溪湖門戶位置打造國際科技研發中心并定向引入企業……這座新城的產業規劃藍圖徐徐展開。

　　胎動

　　從政府主導到企業擔責

　　方興地產一擲200億元

　　20多年前，著名社會學家費孝通提出“1.5產業”，并認為這種介于第一產業和第二產業之間的加工業是農民的致富之路。

　　而今，借助于梅溪湖的開發，原來“生于斯，長于斯”的葡萄園農民“洗腳上岸”，不僅物質生活上了臺階，還享受到長郡梅溪湖中學等優質教育資源配套。這或許是費孝通先生在“1.5產業”的理論中所沒有預料到的。

　　時間撥回到2011年1月26日，這一天，方興地產正式與政府簽署《梅溪湖國際服務與科技創新城開發協議》，成功獲得梅溪湖核心片區土地一級開發權。

　　緊接著第二天，大河西先導區就組織召開協調會，對梅溪湖的開發進行工作部署，“執行力強、效率高”，在方興地產看來，他們找到了一個齊頭并進的伙伴。

　　事實上，早在2009年9月，大河西先導區就成立了梅溪湖實業有限公司，進行梅溪湖項目的運作。進入2010年，隨著宏觀調控的日益趨緊，地方政府面臨巨大的資金挑戰。單梅溪湖項目投入初步測算需要100多億元。如何通過市場化運作，獲得資本支持，成為當時先導區政府遇到的重大課題。

　　之后的半年時間，先導區通過競價招標的方式，尋找梅溪湖的歸屬者，最終有了方興地產與先導區政府簽署協議的一幕。

　　過去十年，中國城市化運作基本上遵循一個比較簡單的模式，即“政府平臺＋土地財政”，政府依靠融資平臺向銀行借錢，然后做規劃、拆遷安置和基礎設施建設，最后再賣地。

　　這一方面造成政府入不敷出，另一方面使得城市規劃的踐行不那么理想，無法系統性地實施規劃。事實證明，先導區政府積極尋求開發模式的轉變是正確的，它解決了資金困境和現階段城市化運作模式的不足。

　　自2011年1月至2013年底，方興地產已在片區內完成總投資額超過200億元，其中一級項目已投資約140億元，四個二級項目已投資約75億元。

　　“先導區政府之前做了很多前期規劃，我們是站在巨人的肩膀上，結合市場情況做了高起點的規劃。”方興地產在談及開發經驗時表示，得益于央企的社會責任感，他們在企業利益和社會利益做了平衡，不以短期經濟利益為目標，率先在梅溪湖開發高端項目，體現了先行者的垂范姿態。

　　從規劃之初，方興地產就聘請了歐洲最大的設計與工程顧問公司阿特金斯公司（ATKINS）在原有基礎上編制出代表國際水準的梅溪湖片區總體規劃。高起點規劃，讓梅溪湖不懼未來。

　　孕育

　　從“葡萄園”到“國際新城”

　　產城融合在探索中前行

　　從金茂梅溪湖到金茂悅，再到高端綜合體金茂廣場，方興地產步步推進，今年還將在中央商務區開發純商業項目。在方興地產的帶動下，2011年以來，中建、中國鐵建、佳兆業、萬科等十幾家實力名企入駐，形成集結之勢，加速梅溪湖國際新城生命力的釋放。

　　新城的開發如火如荼，城市開發者們紛紛向這個片區投來艷羨的目光。每逢天氣晴朗的周末，梅溪湖核心區總是人潮擁擠，橋下的人在看亞洲最長的音樂噴泉，橋上的人駐足欣賞風光旖旎的湖景。

　　四年之間，何以如此蛻變。當再次翻看梅溪湖的老照片，很難想象，一個城市也會經歷“灰姑娘變白雪公主”的蝶變。昔日的羊腸小道被梅溪湖路、東方紅路、雷鋒西大道、梅溪湖大橋等道路橋梁基礎設施建設所代替，形成“二環七射一聯”的骨架路網結構；曾經窄小的灘涂擴張到3000畝湖面，萬畝岳麓山桃花嶺山體公園以及銀杏公園、梅嶺公園、體育公園、濕地公園均于2013年6月開園；節慶島、桃花島、風之語廣場園林現身，藏身于梅溪湖的重要節點，形成旅游風光帶。

　　按照《規劃》設定的目標，未來將走一條以人為本、四化同步、優化布局、生態文明、文化傳承的中國特色新型城鎮化道路。中國開始走進以提高城鎮化質量為核心的新型城鎮化時代。

　　目前，長沙的城鎮化率已達68.49%，超出全國、全省平均水平。從城鎮化質量來看，根據《中國經濟周刊》2013年聯合中國社科院城環所聯合發布的《中國城鎮化質量報告》，長沙在全國286個城市中排名第26位。

　　觀念為先，梅溪湖顯然已經超越大多數。但是，市場也透露出一種隱憂：梅溪湖如此大的開發量，讓這個沒有太多城市歷史的新區如何承載？

　　“按照新城產城融合的規劃，梅溪湖需要具備一定的開發量，才足以形成商務氛圍。”方興地產表示，整個梅溪湖國際新城的容積率是3.3，總建筑面積為1040萬平方米。其中商業面積約220萬平方米，使得梅溪湖適合人口導入。

　　此外，依托高新區信息產業園及周邊原住居民，梅溪湖的產城融合有了現實基礎，加之，在規劃上將東側最佳的門戶位置讓給了國際研發中心，打造“創智園區”，定向引入企業，為梅溪湖的產業發展插上了翅膀。

　　總部經濟的引入、高端商務配套的建成，特別是今年綜合體項目金茂廣場的面市，梅溪湖目前正在探索一條集總部、辦公、商務聚合的產業發展道路，通過引入知名企業來此辦公，給予政策扶持，逐步形成國際化的商業商務氛圍，這正是梅溪湖中央商務區所承載的使命。

　　新生

　　從“環湖造城”到“中軸線驅動”

　　西片區開發融入復合城市功能

　　“當我們開發核心商務區的時候，發現核心商務區東側是湖面，腹地無法打開，不利于形成完整的中央商務區。”隨著梅溪湖一期（東片區）開發日益成熟，為加強中央商務區強大的交通輻射能力，2013年，政府計劃向西擴大梅溪湖版塊。

　　承東啟西，西片區借勢東片區區域價值，引入軸線驅動發展，進一步提升梅溪湖整體形象，為梅溪湖注入了持久的動力。“梅溪湖國際新城二期雷鋒湖的開發相比一期進一步優化。”方興地產介紹，一期以傳統業態為主，二期功能更有復合性，融入科技藝術會展、旅游等，形成科技藝術展示中心、中央商務區核心、會展中心、兒童樂園、智慧公園等“五心”。

　　一期“環湖造城”的模式也會改變，二期的開發將放大中軸線的作用，重點項目建筑沿3.3公里中軸線次第展開。圍繞中軸線，產品呈現多樣化的特點，住宅、商業、辦公等產品類別，加上低密度的房子讓空間更透氣。剛剛啟動的二期，似乎也融入了開發者的更多期待。

　　“如果說梅溪湖的成功有什么經驗，那就是，以人的尺度規劃城市，并聚集城市最好的資源。”中原（湖南）房地產代理有限公司高級營銷總監鄭榮坤說，無論人們處在哪個生命周期，都能在這里找到合適的生活方式，享受到最好的配套。地鐵二號線、17所學校、湘雅梅溪湖醫院等交通、教育、醫療配套是為佐證，她真的集萬千寵愛于一身。

　　回想起來，梅溪湖片區本身就處于大河西先導區的核心地帶, 在岳麓新城“一洲三湖”（橘子洲、西湖、梅溪湖、鷺西湖）戰略構想中，它處于十分重要的位置，早在“十一五”期間岳麓區就將該片區定位為精心打造的生態亮點。

　　“梅溪湖的成功，是占盡了天時、地利、人和。”這句話道出了梅溪湖成功背后最平凡的真理。