進入新改革時代，如果說房地產已經被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業利益。那么，我們在2013博鰲房地產論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產論壇將在海南（樓盤）如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產新力量”，新媒體遍訪眾多重量級經濟學家、行業大腕、企業領袖等人士，推出“改革時代的地產新力量”2013博鰲房地產論壇系列報道。

　　這些年，看似火熱的房地產市場，實際上仍然在經歷一場嚴厲的調控。作為房地產相關產業鏈之一的景觀業，也無可避免地受到房地產行業的壓力傳導。

　　景氣指數上下浮動，景觀業面臨的壓力當然前所未有。華譽景觀身為其中一員，自然感同身受，但于其而言，這或是新的發展契機。

　　華譽景觀董事總經理張明燕就表示，這些年華譽的成長一直是“我行我素”的，受外界環境影響不大。這一切歸因于華譽景觀創造的獨特模式—由星河灣主創設計師領銜的國際設計團隊與本土最好的貼身服務相結合，完整地解決了客戶在景觀需求方面的困擾。

　　“不管房地產行業如何向前發展，景觀行業都是一個新的行業，景觀設計有著很廣闊的發展前景。”張明燕相信。

　　以下為觀點地產新媒體對華譽景觀董事總經理張明燕女士的2013博鰲房地產論壇專訪實錄：

　　新媒體：景觀業作為房地產的相關行業，在新的調控背景下，是否面臨了更大的壓力？

　　張明燕：

　　的確能明顯感覺到房地產業的壓力傳導。一個很突出的變化就是，主動給我們投遞簡歷的設計師比去年增加了3倍以上，這就顯示了有些景觀公司開始在降薪、裁員。

　　這在以前是不可思議的，以前，景觀業人才緊張到“搶人”的地步。

　　但從華譽的視角出發，我們感受到的更多是機會。今年上半年，趁著行業景氣度下降，我們又引進了一批優秀人才，包括一些國際知名機構的設計總監。

　　同時，我們的業績也大幅增長。這一方面源于華譽的客戶多是“招保萬金”、中海、富力等主流發展商，受市場影響小；另一方面，也得益于華譽獨特的景觀服務模式—星河灣主創設計師領銜的國際設計團隊與本土最好的貼身服務相結合，完整地解決了客戶在景觀需求方面的困擾。

　　如果單找國際機構，服務配合不夠，實施落地堪憂；如果單找本土機構，創造性不足，設計高度不夠。而“華譽模式”既為客戶提供了“One-Stop-shopping”，亦為自己創造了獨特的競爭優勢。實際上，這些年華譽的成長一直是“我行我素”，受外界環境影響不大，包括行業嚴重危機的2008年。

　　新媒體：隨著房地產行業的發展，您認為景觀業在未來發展的趨勢是什么？

　　張明燕：

　　我想用“精細化”、“經濟性”和“集中度”三個關鍵詞來描述這種趨勢。

　　在房地產市場景氣度高漲的時候，造出房子就能賣，強調的是“快速周轉”，地產行業和景觀行業都粗放經營，日子挺滋潤。

　　調控越來越嚴，發展商在主觀上越來越謹慎，客觀上新建樓盤的去化率越來越低，去化周期越來越長，這就使得發展商對景觀設計越來越認真，也越來越挑剔，促使景觀行業進入“精細化”時代。同時，隨著剛需的比例越來越高，發展商面臨“房價下行”與“地價上行”雙重擠壓，而人工與其它原材料亦持續上漲，大家紛紛使出渾身解數大力管控成本，恨不能用400元的造價，造出600元的效果。所以，成本管控成為地產經營的重要指揮棒之一，“經濟性”變得異常關鍵。

　　華譽從2009年開始就一直在進行“經濟性”研究，探索出從設計到現場總計43種成本優化方法，真正做到為客戶“花更少的錢，辦更多的事”，深受客戶歡迎。

　　隨著“精細化”與“經濟性”的要求越來越高，原來粗放經營的景觀公司會面臨“大考”。資源不斷向擁有競爭優勢的企業集中，行業“集中度”就會提高。

　　新媒體：以您的觀察，當下房地產市場呈現何種景象？較以往有何不同？

　　張明燕：

　　就我個人樸素的認識，房地產市場主要體現為總體上“理性回歸”和結構上“苦樂不均”兩種現象。

　　過去10多年，為投機需求與投資需求所主導，房地產市場經歷了讓人緊張心跳的“非理性繁榮”。眼下，當這兩種需求被政府調控擠出市場之后，住宅產品在總體趨勢上已基本回歸普通商品的屬性，目前的房地產市場已為“改善性需求”和“剛性需求”所主導。對普羅大眾而言，這無疑是一種令人欣慰的理性回歸。地產商的日子沒有從前那么“爽”，但老百姓的日子也沒從前那么“難”。

　　至于“苦樂不均”，一方面表現為“北上廣深”等一線城市一房難求的現象與象鄂爾多斯（樓盤）這樣三四線城市“鬼城”現象并存；另一方面，也表現為地產大鱷“千億俱樂部”不斷擴容與部分中小房企因調控資金鏈斷裂現象并存。

　　新媒體：華南房地產市場與國內其他一線市場，有什么區別？華譽服務地產商有無地域方面的限制？

　　張明燕：

　　關于這一區別，我想用8個字來概括，“成熟、理性，潛力最大”。以廣州（樓盤）和中山（樓盤）為例，在“北上廣深”四個一線城市中，廣州的房價一直是最低的，而中山曾經公布的商品房最高限價僅5800元。

　　從景觀設計的角度，華南區域的發展商已經超越了僅僅對觀賞的要求，更多關注對功能的人性化研究、通過造價控制得到高性價比的呈現，并特別注重從營銷的視角調動潛在顧客的情緒，刺激其購買欲望。

　　至于景觀服務的地域限制，基本可忽略不計。一方面，我們服務的都是“招保萬金”、中海、富力這些全國性地產商，他們的項目都是全國布局，為他們服務的過程中，我們積累了全國性的經驗；另一方面，景觀設計的地域差別主要表現在植物配置和原材料供應方面的差異，解決這些差異需要的更多是經驗，并無技術壁壘。

　　當然，施工服務階段，去現場的便利性很重要。但這個問題，我們在全國多設幾個辦事處就可以解決了。

　　新媒體：華譽景觀在中國景觀行業獨樹一幟的秘籍是什么？

　　張明燕：

　　我很喜歡“完整產品”這個營銷概念。不管哪個行業，客戶需求的都是完整產品。從景觀行業來看，發展商所需求的“完整產品”，包括景觀服務的“創造性”、“可靠性”、“經濟性”和“配合度”四個方面。

　　實際上，從“完整產品”的角度，發展商一直有一種苦惱。如果找國際景觀機構，創造性是不錯的，但對他們的“配合度”、“經濟性”以及以落地實施為標志的“可靠性”，都缺乏把握；如果找本土景觀公司，“經濟性”和“配合度”可能不錯，但其“創造性”和“可靠性”又讓人難以放心。

　　客戶的苦惱就是機會。在本土公司里，華譽的服務一直都是頂級的，快速響應的“貼身服務”，在業內有很好的口碑。在此基礎上，我們從全球引進頂級國際機構的最優秀設計師，住宅方面包括原星河灣的主創設計師、酒店度假方面包括香格里拉、麗茲.卡爾頓等酒店的主創設計師、商業地產方面包括迪拜國際生態塔、意大利文化中心等著名作品的主創設計師等，不斷占領景觀技術的制高點。

　　在此基礎上，我們又對已有的“全明星外籍團隊”進行了三個方面的改造。一個是強化其服務觀念、意識，響應客戶需求的“文化改造”，提高其配合度；二是用專業的“六帽思考法”對其進行“工作方式改造”，用“創造性碰撞”進一步提升團隊的創造力；最后，再用關鍵節點“模型化檢驗”，幫助其提升方案設計落地實施的“可靠性”。

　　此外，客戶只需要支付對應國際機構六成左右的價格，自然也符合了“經濟性”的需求。

　　新媒體：2013博鰲房地產論壇主題為“改革時代的地產新力量”，您如何理解“地產新力量”？

　　張明燕：

　　房地產市場一直存在“市場參與者”、“市場管理者”與“市場影響者”三種力量。市場參與者主要指市場的賣方與買方，也就是發展商與購房者；市場管理者主要是中央政府；市場參與者主要指地方政府和銀行等金融機構。

　　依此來看，目前如果存在一種“地產新力量”，應該表現為原有三種力量中新的元素改革的力量。當下集中表現為作為市場管理者的中央政府的“房地產新政”房產稅和城鎮化。

　　推出房產稅的初衷是“控地價，降房價”，從已有的試點效果來看，作用非常有限。

　　至于城鎮化，對房地產業的影響將是巨大的。可用四句話概括：基礎需求巨大，有效需求不足，社會效益明顯，經濟效益有限。