美國大城市底特律市，因為不堪巨額債務(wù)負(fù)擔(dān)，最近終于向法院申請破產(chǎn)保護(hù)。這盡管早在市場預(yù)料之中，但消息傳出依然震憾了全美乃至全球，對中國特別是中國樓市來說，或許更有啟迪意義。

　　汽車之城、音樂之都的底特律市，其當(dāng)年迅猛發(fā)展的速度、急劇膨脹的城市規(guī)模，是中國許多城市孜孜以求的榜樣。罪惡之城、悲慘之城、腐爛之城，底特律市后來淪落的軌跡和原因，自然更值得“后學(xué)者”的關(guān)注和警惕。

　　從昔日的輝煌到今日的敗落，底特律市衰敗的原因是多方面的，這其中大家公認(rèn)的最根本的原因，主要有兩個：一是底特律產(chǎn)業(yè)單一，過分依賴于汽車業(yè)；二是人員持續(xù)外遷，最終導(dǎo)致人口規(guī)模急劇下降。

　　前車之鑒，后事之師。底特律市因為產(chǎn)業(yè)單一、人口外遷等原因，從昔日的輝煌崛起到今日的走向衰敗，如此大起大落的過程和軌跡，對于中國城市發(fā)展特別是對于今日樓市調(diào)控來說，至少存在以下兩方面的啟示：

　　一是城市規(guī)劃要有前瞻性，避免爭先恐后地造鬼城。底特律市上個世紀(jì)的蓬勃發(fā)展，依托的主要是汽車工業(yè)的發(fā)展。底特律是福特、通用和克萊斯勒的發(fā)家之地，隨著汽車工業(yè)蓬勃發(fā)展，底特律市人口規(guī)模急劇膨脹，鼎盛時期曾高達(dá)185萬左右。

　　到了上個世紀(jì)70年代，隨著日韓和歐洲汽車工業(yè)的逐漸興起，美國汽車工業(yè)江河日下，底特律市開始走向衰退，伴隨著失業(yè)率、犯罪率的不斷攀升，是人口的大量外遷，今天底特律市人口僅剩71萬人，不及鼎盛時期的一半。

　　成也汽車，敗也汽車。底特律市之所以出現(xiàn)如此危機，根本原因在于過度依賴汽車工業(yè)，底特律市80%的經(jīng)濟依賴于汽車業(yè)。產(chǎn)業(yè)的單一也造成財政收入來源的單一，當(dāng)汽車業(yè)蓬勃興旺時，財政收入快速增長，而當(dāng)汽車業(yè)陷入困境時，財政收入也就隨之下滑。

　　相對于底特律市來說，中國許多城市的規(guī)劃發(fā)展更加令人憂心，因為底特律市當(dāng)年的迅猛發(fā)展、急劇膨脹，畢竟還有著汽車工業(yè)的堅強后盾，而今日中國許多地方急不可耐、跑步進(jìn)入城市化的發(fā)展，依賴的卻主要是“圈土地、炒地皮”。

　　據(jù)媒體報導(dǎo)，1998年，中國有78個城市表示要建設(shè)國際化大都市；2003年，這樣的城市數(shù)增加到了182個；現(xiàn)在，則已超過200個。曾有搞規(guī)劃的專業(yè)人士對我說，按照各城市人口規(guī)模的規(guī)劃，中國人口翻一番恐怕也不夠。

　　輝煌如底特律市，在支柱產(chǎn)業(yè)遭遇沖擊，城市人口大量外遷之后，也免不了淪落為罪惡之城、悲慘之城、腐爛之城，今日中國許多城市大躍進(jìn)式地擴張，依賴的主要是“圈土地、炒地皮”，可持續(xù)性又有幾何？

　　二是房地產(chǎn)市場是“markets”，房地產(chǎn)調(diào)控不宜一刀切。房地產(chǎn)市場是“markets”，而不是“market”，這個常識在底特律得到了淋漓盡致地反映。

　　“一雙鞋的價格能買兩套房”，底特律市如此低廉的房價，曾讓不少國人心生懷疑，天底下竟有這等好事？這種“好事”在底特律市確實存在，不過在這“好事”背后，是底特律市的“慘不忍睹”。

　　據(jù)統(tǒng)計，底特律市有78000棟廢棄建筑物，66000塊閑置土地，高達(dá)27.8%的失業(yè)率，以及因經(jīng)費不足，有三分之二的救護(hù)車不能動，40%的街燈不能亮，還有居高不下的犯罪率。

　　在底特律市房價跌至“白菜價”同時，美國房地產(chǎn)市場近一年來卻在強勁復(fù)蘇。譬如，4月美國大城市房價同比漲幅創(chuàng)2006年以來新高，其中20個大城市房價指數(shù)同比上漲12.1%；5月美國新房銷售量環(huán)比上漲2.1%至47.6萬套，創(chuàng)2008年7月以來新高。

　　即便在大底特律區(qū)，從2011到2012年，地區(qū)房地產(chǎn)價格同比上升幅度也高達(dá)13.6%。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人潘重華介紹，距離底特律市區(qū)開車距離僅30分鐘左右的Troy市，其房地產(chǎn)情況與底特律市區(qū)就有天壤之別。

　　從大底特律區(qū)房地產(chǎn)市場“冰火兩重天”可以看出，房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性非常強的市場。中國幅員遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展水平差異很大，房地產(chǎn)市場差異也較大，房地產(chǎn)調(diào)控時或許需要更多地考慮到各地的差異性。